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Venerdì, 22 Febbraio 2019

La disciplina applicabile – tra quella della comunione e del condominio – in caso di villette a schiera, cioè di immobili realizzati in sequenza ed adiacenti orizzontalmente, è questione che suscita spesso perplessità. Sul punto, di recente, si è pronunciata la Cassazione, con sentenza n. 27360 del 29.12.’16, secondo cui, “in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio, elencate in via esemplificativa dall’art. 1117 cod. civ., alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso”, la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate – anziché come porzioni di piano l’una sull’altra (condominio verticale) – “in proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 cod. civ.”. Nella circostanza, i giudici si uniformano alle conclusioni a cui la giurisprudenza di legittimità, nel tempo, è pervenuta in materia, risolvendo in maniera condivisibile il caso posto alla loro attenzione, concernente una richiesta di rimborso per l’esecuzione di alcuni lavori di consolidamento.

Ciò posto, i Supremi giudici, nella decisione in questione, osservano che la peculiarità del condominio è da individuarsi in “due situazioni soggettive affatto dissimili: il condòmino gode della piena ed esclusiva proprietà del bene costituito dalla propria unità (abitativa o meno); le parti comuni – cioè quelle che rendono indissolubile la struttura e ne assicurano la permanenza in vita (fondamenta, tetto, muri di chiusura, scarichi, ecc.) o che a questa sono asservite (corti, aiuole, accessi, recinzioni, ecc.) – sono soggette a comunione funzionale indissolubile”. Per contro, precisa ancora la Cassazione, “nella comunione (situazione, questa, precaria, in quanto condizionata al non esercizio del diritto alla divisione da parte dei comunisti, salvo l’eccezione di cui all’art. 1112, cod. civ.) il singolo comproprietario gode di una quota del tutto”. Da tanto, la sentenza arriva alla conclusione secondo cui il condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente, purché dotati – come già detto – delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall’art. 1117 cod. civ.

Corrado Sforza Fogliani

presidente Centro studi Confedilizia

 

La tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni, così come disciplinata dall’art. 1117-quater cod. civ. – introdotto dalla legge di riforma della disciplina condominiale (l. n. 220/’12) – dispone che, in caso di attività che incidano “negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni”, l’amministratore o i condòmini, anche singolarmente, possano diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, pure mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibererà in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, cod. civ. Vale a dire con un quorum deliberativo, in prima e seconda convocazione, costituito da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (fermo restando il quorum costitutivo formato – ai sensi dell’art. 1136, primo e terzo comma, cod. civ. – da tanti condòmini che rappresentino: in prima convocazione, la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio; in seconda convocazione, un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio).

In argomento c’è da osservare che la disposizione in questione nulla aggiunge a ciò che già prima della riforma si riteneva nella possibilità così dei condòmini come dell’amministratore. In dottrina è stato, anzi, sottolineato come sia difficilmente comprensibile la suddetta previsione dell’obbligo per l’amministratore (a seguito di richiesta di un solo condòmino, in deroga al disposto dell’art. 66, primo comma, Disposizioni di attuazione. cod. civ.) di convocare un’assemblea che deliberi sulle azioni giudiziarie da intraprendere a tutela della destinazione delle parti comuni quando, chi amministra, sarebbe comunque legittimato ad esperire tali azioni in base al combinato disposto degli artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1131, primo comma, cod. civ. (vertendosi in tema di atti conservativi a tutela dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio).

Corrado Sforza Fogliani

presidente Centro studi Confedilizia

Lo Stato italiano e il Ministero dell’interno sono stati condannati dal Tribunale di Roma “a pagare immediatamente”, a titolo di risarcimento del danno, la somma di 28 milioni di euro, oltre interessi legali, al proprietario di un immobile occupato abusivamente dal 2009.

Lo ha segnalato Confedilizia, evidenziando come la responsabilità dell’autorità pubblica sia stata individuata dal giudice nella “mancata prevenzione dell’occupazione” e nella “sua mancata repressione (sgombero)”. Il danno risarcibile, quanto al diritto di proprietà, è stato determinato dall’oggettiva impossibilità di disporre del bene e commisurato al valore locatizio del bene stesso. Quanto al diritto di iniziativa economica, il pregiudizio è stato invece determinato dall’impossibilità di concludere positivamente l’investimento programmato e commisurato al profitto non introitato.

“L’occupazione abusiva di un intero compendio immobiliare – si legge nel provvedimento – non lede i soli interessi della parte proprietaria, ma lede anche il generale interesse dei consociati alla convivenza ordinata e pacifica e assume un’inequivoca valenza eversiva. La tutela della proprietà e dell’iniziativa economica privata – prosegue il Tribunale – non è alternativa alla tutela dell’ordine pubblico e della sicurezza pubblica, ma ne costituisce una delle manifestazioni più significative unitamente alla tutela della sicurezza e della libertà delle persone”. Evidenzia, poi, la sentenza: “L’esecuzione degli sgomberi forzati può certamente determinare immediati, ma evidenti e limitati, turbamenti dell’ordine pubblico; la tolleranza delle occupazioni abusive, al contrario, può determinare situazioni di pericolo meno evidenti, ma decisamente più gravi nel medio e nel lungo periodo. Tollerare simili occupazioni abusive può consentire il formarsi di ‘zone franche’ utili per ogni genere di traffico illecito”.

Corrado Sforza Fogliani

presidente Centro studi Confedilizia

A nostro modesto avviso, il Mezzogiorno può diventare un laboratorio di crescita per l’intero Paese Italia. Vediamo come. In Puglia, si registra questo laboratorio di crescita: sono 5mila i giovani “aspiranti” agricoltori che sperano di poter partecipare lealmente ad una “gara” per poter accedere ai finanziamenti del Psr(Piano di sviluppo rurale) che consentirebbero, a  loro, di investire, vivere e lavorare in agricoltura. Peraltro, va detto pure, senza mezzi termini, che nel 2017, in Puglia, si sono registrati 663.000 occupati, in agricoltura. Questa Regione, come le altre del Mezzogiorno, continua a rappresentare una grande sfida, in termini di sviluppo, lavoro e progresso. Sono territori tenuti in grande considerazione; pertanto, il rilancio del Sud deve passare dalla capacità delle istituzioni locali di riuscire finalmente a sfruttare le risorse culturali, paesaggistiche e ambientali che offrono enormi opportunità all’agricoltura di qualità, all’enogastronomia e al turismo. Più in generale, diciamo che per il Mezzogiorno è necessario un Piano di riammodernamento delle infrastrutture e interventi pubblici di sostegno a chi investe, per poter diventare una grande risorsa di sviluppo di tutto il Paese. In tal senso, per dovere di cronaca, diciamo che si è espresso, anche, il Rapporto Svimez 2018: ”La crescita del Nord dipende molto, anche, dal Sud. Dai suoi consumi e dai sui investimenti, si intende.” In conclusione, noi ci auguriamo che questa nuova idea del Mezzogiorno, diventi, una realtà, per la crescita di tutto il Paese.

A nostro modesto avviso, ci sono delle situazioni politiche e sociali che non creano sviluppo per il Mezzogiorno. Vediamo quali sono. In primis, diciamo che, dalla cronaca, risulta che, a causa della normativa della riforma: la “Buona scuola”, si è creato uno sradicamento degli insegnanti del Sud, dal proprio territorio. Ancora, nel Mezzogiorno, in questo periodo, solo un giovane su quattro, ha un lavoro; e ben 200mila laureati sono andati via, negli ultimi 10 anni, per trasferirsi al Nord e all’estero. Poi, c’è un tema attuale: “Più autonomia alle Regioni”, ovvero, il passaggio di molti poteri centrali alle Regioni; questo apporterà benefici solo al Nord d’Italia, mentre nel Mezzogiorno, aumenterà la scarsità di risorse economiche che l’ha sempre contraddistinto. Passiamo ai trasporti. Basta solo ricordare che in Calabria e Sicilia l’alta velocità ferroviaria è solo un miraggio per capire come, anche, sotto questo parametro il Mezzogiorno non sia, al momento, paragonabile ad altre zone del Nord, del Paese. Pertanto, il gap infrastrutturale costituisce, senza dubbio, uno dei maggiori e più antichi fattori del divario tra Nord e Sud.  Per quanto riguarda la sicurezza è quasi superfluo sottolineare, che peso ha avuto l’illegalità su alcune fortune del Mezzogiorno. In conclusione, diciamo che, con tutte queste situazioni, la storica “Questione meridionale” continua a far sentire, senza mezzi termini, il suo peso negativo.

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