Approvata dal parlamento la “riforma della riforma condominiale”

L’approvazione da parte del Parlamento delle modifiche alla riforma del condominio con un procedimento che Confedilizia ha attentamente seguito e sollecitato, viene incontro a diverse esigenze e reca sostanziali ed importanti chiarimenti alla normativa condominiale. E ciò anche grazie all’impegno profuso dal Sottosegratario Ferri, a cui vanno i ringraziamenti della Confedilizia.

Con la legge approvata ieri a tarda sera viene in via definitiva legislativamente recepita la tesi, da sempre sostenuta dalla nostra Organizzazione, della possibilità di costituire, per gradi, il Fondo speciale per le opere straordinarie e le innovazioni e, cioè, in relazione allo stato di avanzamento dei lavori, laddove ciò trovi riscontro nelle modalità di pagamento previste in contratto.

Con una integrazione della legge di riforma viene poi previsto che le sanzioni per le infrazioni al regolamento di condominio possano essere applicate solo a seguito di delibera dell’assemblea approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, sia in prima che in seconda convocazione (sempre fermi i quorum costitutivi di cui al primo e terzo comma dell’art. 1136 c.c.). La previsione dell’intervento dell’assemblea (già ampiamente seguita di fatto, essendo da tempo presente nel Regolamento-tipo condominiale della Confedilizia) deve essere naturalmente confrontata con eventuali norme al proposito contenute nei singoli regolamenti condominiali, contrattuali o assembleari.

Importante è anche la specificazione che i dati relativi alla sicurezza (nel senso di dover denunciare eventuali motivi di insicurezza presenti nel condominio o nei suoi impianti) che devono essere contenuti nel Registro di anagrafe condominiale, eretto e tenuto aggiornato dall’amministratore, siano solo quelli relativi alle proprietà comuni. A questo proposito è comunque da sottolinearsi che lo stato di sicurezza delle parti comuni è (o deve essere) già a conoscenza dell’amministratore. Per cui (al fine di dare un senso logico alla previsione della nuova legge, coerente anche con l’interpretazione della norma già data in questi mesi in occasione dell’erezione dei registri in questione) deve ritenersi che il legislatore abbia inteso riferirsi alle parti comuni “accessibili” dai singoli condòmini (come le parti interne dei muri maestri) o dagli stessi più facilmente controllabili (collegamenti vari precedenti il punto di diramazione degli stessi ai locali di proprietà individuale).

Fondamentale è anche il ripristino delle due possibilità previste dalla legge di riforma in ordine alle opere finalizzate al risparmio energetico, possibilità che erano state inopinatamente soppresse dal decreto-legge. Il Parlamento ha opportunamente modificato la previsione di detto decreto, per cui le opere in questione possono ora essere decise o con la procedura dettata dalla legge n. 10/’91 oppure sulla base di quanto previsto dall’art. 1120, secondo comma, c.c. Nel primo caso tali opere devono essere individuate attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato e le relative delibere devono essere approvate – sia in prima che in seconda convocazione – dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino un terzo del valore dell’edificio (sempre fermi i quorum costitutivi di cui al primo e terzo comma dell’art. 1136 c.c.). Nel secondo caso le opere in questione possono essere decise senza la necessità di alcuna (costosa) documentazione, devono però essere deliberate con un (più alto) quorum formato dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno la metà del valore dell’edificio (sempre fermi, anche in questo caso, i quorum costitutivi di cui al primo e terzo comma dell’art. 1136 c.c.).