Catasto in contraddittorio, controllato dai contribuenti

Il nuovo Catasto attribuirà, anzitutto, ad ogni unità immobiliare, un valore patrimoniale (novità assoluta) e anche una rendita (rappresentativa del reddito ritraibile dall’immobile).

La seconda novità (assoluta, anch’essa) è che rendite e valori patrimoniali saranno individuati attraverso algoritmi (e cioè, attraverso funzioni statistiche), che serviranno ad applicare valori e redditi rilevati alla consistenza delle singole unità immobiliari. Che – terza novità – non sarà più espressa in vani catastali come è oggi (differenti da zona censuaria a zona censuaria), ma in metri quadrati. Con effetti, da questo punto di vista e salvo che per gli immobili storico-artistici (caratterizzati da grandi spazi), indubbiamente perequativi. Gli anni di riferimento sui quali dovranno lavorare le Commissioni censuarie provinciali (ed, eventualmente, la Commissione censuaria centrale) per stabilire il valore patrimoniale (che servirà per la tassazione delle transazioni) e le rendite (su cui si baseranno le imposte reddituali), sono quelli del 2011, 2012 e 2013.

E’ impossibile, in questo momento, stabilire se col nuovo Catasto si andrà a pagare di più o di meno. Per farlo, occorrerebbe sapere quali redditi e quali valori patrimoniali saranno accertati, tenendo in ispecie presente la caduta nel mercato che si è realizzata particolarmente negli ultimi due anni. In ogni caso, il discorso in questione dovrà essere all’evidenza collegato al livello delle aliquote impositive e soprattutto dovrà essere rispettoso del principio dell’invarianza del gettito stabilito dalla legge delega, invarianza da calcolarsi – come suggerito da Confedilizia – a livello comunale (e, quindi, facilmente controllabile).

Le garanzie per un Catasto in contraddittorio delle parti interessate sono comunque precise, fin che saranno rispettate (o non modificate).

Le funzioni statistiche, anzitutto, andranno pubblicate. Lo si è ottenuto, ed è un risultato assolutamente inedito. Anche gli studi di settore, infatti, sono redatti con algoritmi, che peraltro non vengono assolutamente resi pubblici.

Ancora, i rappresentanti delle Associazioni del mondo immobiliare (e, in particolare, della proprietà edilizia) saranno chiamati a far parte delle Commissioni censuarie (che fra i primi loro compiti hanno proprio quello della validazione degli algoritmi).

Da ultimo, valori patrimoniali e rendite saranno impugnabili nel merito (nella congruità, cioè). Ed è, questa, cosa assolutamente, anch’essa, inedita (finora, le rendite erano impugnabili meramente per motivi di legittimità). L’importanza del rimedio di merito – che si è finalmente ottenuto, dopo anni e anni di insistenza nelle sedi competenti – è stata sottolineata dal Presidente della Commissione finanze della Camera on. Capezzone, sia in dichiarazioni di stampa che al Convegno del Coordinamento legali della Confedilizia (“I contribuenti avranno la possibilità di difendersi anche nel merito e di far valutare valori e rendite nella loro congruità. E’ un Catasto per superare sperequazioni e situazioni incoerenti, costruito rafforzando gli elementi tipici di uno Stato di diritto”).

Da ultimo. Il nuovo Catasto sarà attivato – si ritiene – nel giro di quattro/cinque anni. Ma da dove si comincerà? Il Governo, al proposito, ha accettato un positivo ordine del giorno dell’on. Pagano che impegna l’esecutivo ad avviare la revisione catastale “tenendo in maggior conto la redditività dei fabbricati ed avviando da questo elemento la revisione del processo estimativo”.

Naturalmente, ai fini di un compiuto giudizio sulla riforma, molto dipenderà dai contenuti del decreto legislativo di attuazione. Il suo percorso dovrà essere attivamente monitorato perché pieno sia il rispetto dei principii stabiliti dalla legge delega.

Corrado Sforza Fogliani

Presidente Confedilizia